店舗の原状回復費用と
スケルトン戻しの範囲

店舗の原状回復は、住宅の退去とは性格がまったく違います。住宅では通常損耗の扱いが争点になりますが、事業用の賃貸借では「借りたときの状態に戻す」ことが契約で定められているのが一般的で、内装をすべて撤去する「スケルトン戻し」が求められることも珍しくありません。

そして費用は、工事の内容だけでは決まりません。どこまで戻すのか（範囲）、誰が工事するのか（貸主指定か）、何が残っているのか（残置物）——この3つで大きく変わります。

この記事では、原状回復費用が決まる仕組みと、厨房機器の扱いが費用に与える影響を整理します。

目次

1. 費用を決めるのは工事内容より「範囲」
2. 機器を先に搬出すると費用が下がる
3. 見積もりで確認する項目
4. 原状回復を回避できる場合がある
5. 店舗の原状回復に関するよくある質問

費用を決めるのは工事内容より「範囲」

原状回復の見積もりを比べるとき、多くの人が単価に目を向けます。しかし実際に総額を左右するのはどこまで戻すかという範囲です。

とくに2つ目は見落とされやすい部分です。居抜きで入居した店舗の場合、前テナントが作った造作まで撤去する義務があるのかは契約と引渡し時の記録によります。入居時の状態を示せる資料が手元にあるかどうかで、交渉の余地が変わります。

原状回復の範囲は個別の契約によって決まります。判断に迷う場合は契約書を持って専門家に相談してください。当サイトは契約の個別判断には踏み込みません。

機器を先に搬出すると費用が下がる

原状回復と厨房機器の処分は、別々の話に見えて連動しています。

工事が始まった時点で店内に残っている機器は「残置物」として扱われ、その撤去と処分の費用が原状回復の見積もりに乗ります。とくに次の機器は費用が大きくなります。

• 業務用冷蔵庫・製氷機・冷蔵ショーケース——フロン排出抑制法の第一種特定製品。フロン類の回収費が別途かかります
• 業務用エアコン——取り外し工事とフロン回収の両方が必要です
• ガス機器・食器洗浄機——配管の切り離し作業がともないます

これらを工事前に買取に出せば、処分費がかからなくなるだけでなく、買取額という収入が発生します。同じ機器が、タイミング次第で「費用」にも「収入」にもなるということです。

手続きの詳細は業務用冷蔵庫の処分と業務用エアコンの処分に、閉店全体の段取りは閉店でやることにまとめています。

見積もりで確認する項目

原状回復の見積もりは業者によって含まれる範囲が違うため、金額だけでは比べられません。次の項目を揃えてから比較してください。

もう1点、貸主の指定業者があるかどうかを最初に確認してください。指定がある場合は相見積もりが取れないため、比較ではなく「範囲の妥当性」を確認する方向に切り替えることになります。指定がない場合は2〜3社から取ってください。

原状回復を回避できる場合がある

原状回復の費用をもっとも大きく圧縮できるのは、工事の値段を下げることではなく工事そのものを不要にすることです。それが造作譲渡（居抜き）です。

次の借り手が内装・設備をそのまま引き継ぐ形が成立すれば、原状回復の義務が実質的に生じない場合があります。ただし条件があります。

• 貸主の承諾が必要——承諾なしに造作を譲渡すると契約違反になります。契約書の条項を先に確認してください
• 次の借り手が見つかること——ここに時間がかかります。募集期間中も賃料は発生します
• 設備が使える状態であること——古すぎる設備は引き継がれず、結局撤去になることもあります

成立すれば効果は大きいものの、時間が読めないのが最大の難点です。造作譲渡を待つ間も買取査定を並行して取り、締め切りを決めておくのが実務的な進め方になります。

仕組みは造作譲渡とは、売り手側の手順は居抜き売却の進め方にまとめています。

店舗の原状回復に関するよくある質問

スケルトン戻しとは何ですか？

内装や設備を撤去して、構造体（コンクリートの床・壁・天井）がむき出しの状態に戻すことです。事業用の賃貸借契約では、この状態での返還が定められていることがあります。どこまで戻すかは契約書の記載と貸主の指定によります。

原状回復費用の相場はいくらですか？

広さ・解体の範囲・立地・ビルの搬出条件で大きく変わるため、当サイトでは相場の一覧を掲載していません。金額の目安だけを持って交渉すると話がかみ合わなくなります。範囲を明確にしたうえで見積もりを取ってください。

貸主の指定業者が高い気がします。断れますか？

契約に指定の定めがある場合、一方的に断るのは難しいのが実情です。ただし見積もりの範囲が契約上の義務を超えていないかは確認できます。契約書を持って専門家に相談することをおすすめします。

厨房機器を残していけば処分の手間が省けますか？

手間は省けますが費用は増えます。残った機器は残置物として原状回復の見積もりに乗り、フロン機器であれば回収費も加算されます。売れる機器であれば、搬出したほうが収入と費用削減の両方になります。