造作譲渡とは何か
仕組みと決めておく条件

造作譲渡とは、店舗の内装・設備・厨房機器などを、次に入る借り手へ有償または無償で引き継ぐことです。「居抜き」と呼ばれる取引の中身がこれにあたります。

退去する側にとっては原状回復の負担が軽くなり、入る側にとっては開業の初期投資が下がる——うまくかみ合えば双方に利点があります。一方で、誰の許可が要るのか、何を引き継ぐのか、後から壊れたら誰の責任かを詰めないまま進めると、退去後にトラブルが残ります。

この記事では、造作譲渡の仕組みと、契約の前に決めておくべき条件を整理します。

目次

1. 造作譲渡は3者が関わる取引
2. 何を譲るのかを明確にする
3. 契約書で決めておく5項目
4. 造作譲渡と機器の買取はどちらを選ぶか
5. 造作譲渡に関するよくある質問

造作譲渡は3者が関わる取引

造作譲渡でまず理解しておきたいのは、これが退去する側と入る側の2者だけでは完結しないという点です。

貸主の承諾なしに造作を譲渡すると、賃貸借契約の違反になりうる点がもっとも重要です。契約書に造作譲渡や転貸に関する条項があるはずなので、話を進める前に必ず確認してください。

貸主が承諾しない場合もあります。建物の建て替え計画がある、テナントの業種を変えたい、原状回復して次を募集したい——理由はさまざまです。承諾が得られるかどうかは早い段階で確認すべき最初の関門になります。

何を譲るのかを明確にする

「居抜きでそのまま」という言葉は便利ですが、契約の場面では曖昧すぎます。1点ずつリストにするのが基本です。

とくに注意が要るのがリース品と所有権留保つきの機器です。所有権が自分にない物は譲渡できません。リストを作る段階で購入品と分け、リース会社に中途解約や名義変更の可否を確認してください。

もう1点、貸主の所有物（もともと備え付けられていた設備）を譲渡対象に入れないことも確認が必要です。入居時の引渡し記録があれば突き合わせてください。

契約書で決めておく5項目

造作譲渡は当事者間の売買契約です。口頭で進めると、退去後に連絡が取れなくなってから問題が表面化します。最低限、次の5項目は書面に残してください。

1. 譲渡する物のリストと譲渡料——1点ずつ列挙します。「厨房機器一式」ではなくメーカー・型式まで書きます
2. 引渡しの時期と状態——いつ、どういう状態で引き渡すか。清掃の程度も含めます
3. 故障・不具合の責任をどうするか——引渡し後に壊れた場合の扱い。中古設備なので「現状有姿」とすることが多い部分です
4. 貸主の承諾を得ていること——承諾書の写しを添付するのが確実です
5. 原状回復義務を誰が負うか——譲受人が引き継ぐのか、譲渡人に残るのか。ここが曖昧だと退去時に揉めます

3つ目は特に揉めやすい項目です。中古の厨房機器は引渡し後に不具合が出ることがあり、「聞いていない」という主張が出たときに書面がないと収拾がつきません。動作確認をいつ誰が行ったかも記録しておくと安全です。

造作譲渡契約は個別の事情によって内容が変わります。金額が大きい場合や条件が複雑な場合は、契約書の作成を専門家に相談することをおすすめします。

造作譲渡と機器の買取はどちらを選ぶか

造作譲渡が成立すれば原状回復費の大半が不要になりますが、必ず成立するとは限りません。両方を天秤にかけるための材料を整理します。

実務的な答えは「どちらが得か」を先に決めることではなく、両にらみで進めて、退去日の一定期間前に締め切りを引くことです。造作譲渡の話が生きている間も買取査定は無料で取れるので、並行して進めておけば、譲渡が流れたときにすぐ切り替えられます。

売り手側の具体的な手順は居抜き売却の進め方、機器の査定は買取相場の決まり方にまとめています。

造作譲渡に関するよくある質問

造作譲渡料の相場はいくらですか？

物件の立地・設備の状態・年数・業態によって大きく変わるため、当サイトでは相場の一覧を掲載していません。設備が新しく次の借り手が同業であれば高くなり、設備が古ければ無償（あるいは撤去費を求められる）こともあります。

貸主が造作譲渡を認めてくれません

契約書に定めがある場合、承諾は貸主の判断になります。建て替え計画や業種の方針など、貸主側の事情があることも珍しくありません。承諾が得られない場合は、原状回復と機器の買取売却に切り替えることになります。

造作譲渡でも厨房機器の買取査定を取る意味はありますか？

あります。譲渡料の妥当性を判断する材料になるためです。機器を個別に売った場合の合計がわかっていれば、提示された譲渡料が安すぎないかを確認できます。査定に費用がかからないのが一般的なので、取っておいて損はありません。

造作譲渡した場合、税金の扱いはどうなりますか？

譲渡した資産の帳簿価額と譲渡料の関係で処理が変わります。事業の収支に関わる部分なので、契約書と経理の記録を残したうえで税理士または税務署に確認してください。当サイトは税務の個別判断には踏み込みません。